建築家住宅と譲渡所得税

譲渡所得税の基本構造

譲渡所得税は、不動産を売却した際に生じる「利益」に対して課される税金です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税と住民税を合わせておよそ20％となります。

ここで重要になるのが「取得費」です。取得費とは、その住宅を購入した価格や、購入時にかかった諸費用のこと。売却価格から取得費を差し引いた金額が譲渡所得となり、その部分に課税されます。

ですから、取得費を正確に証明できるかどうかで、税額は大きく変わります。

書類がないことで生じる大きな差

よくあるのですが、その取得費を証明する書類（売買契約書や工事請負契約書、またはそれに関係する書類等）が残っていない場合です。築年数を相当経た住宅や、世代をまたいで引き継がれた住宅では、契約書や領収書が見当たらないケースも少なくありません。

設計図面や写真、雑誌掲載の記録などは残っていても、金銭的な記録は軽視されがちです。しかし税務上は、それらがなければ取得費を証明することができません。

その場合、税法では「概算取得費」として、いま譲ろうとしている建築家住宅の売却価格の5％を取得費とみなします。

たとえば、1億円で住宅を売却した場合、本来の取得費が同様に１億円であったとしても、それを証明する書類がなければ、認められる取得費は500万円です。結果として大部分が課税対象となり、税額が数千万円に及ぶ可能性もあります。

この差は、建物の価値や状態とは関係なく、「書類が残っているかどうか」で生まれます。

居住用かどうかで変わる税負担

もう一つ重要なのが、その住宅が「居住用財産」に該当するかどうかです。つまり、自ら住んでいたマイホームなのか、それとも空き家や賃貸中の住宅なのかによって、税負担は大きく変わります。

マイホームを売却する場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例など、税負担を軽減できる制度があります。

一方で、相続後に長期間空き家になっている住宅や、賃貸に出している住宅、セカンドハウスなどは、こうした特例が使えないケースもあります。

同じ価格で住宅を売却したとしても、「住んでいた家かどうか」で税額に大きな差が生じることがあるのです。

建築の価値を支える「見えない資産」

建築家住宅においては、設計や空間、素材の美しさに目が向きがちです。しかし、資産として見たとき、それと同じくらい大切なのが「当時の書類」です。

売買契約書、工事請負契約書、領収書。加えて、建築確認済証や検査済証、設計図書、リフォーム履歴なども、住宅の履歴と価値を示す大切な資料になります。

これらは一見すると地味な書類ですが、その建築がどのように生まれ、どのように維持されてきたかを示す重要な記録です。

建築家住宅の価値は、目に見える空間だけで成り立っているわけではありません。そこに至る過程や時間の積み重ね、そしてそれを裏付ける記録もまた、その価値の一部です。

 

愛着ある建築を次の担い手へ引き継ぐために、その建築家住宅の価値を支えるもののひとつである書類を整理しておきましょう。